Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi, Feshi ve Tahliye Davaları

• Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi

• Belirli Süreli Kira Sözleşmesi ve Uzatma

• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi

• Kira Sözleşmesinin Tahliye Davası Yoluyla Sona Ermesi

• Tahliye Nedenleri ve Kiraya Verenin ve Kiracının Sorumlulukları

• Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ, FESHİ VE TAHLİYE DAVALARI

 Borçlar Kanunu’nun 347.maddesinin 3.fıkrasına göre:

“Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

        Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi 

1)Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Bakımından:

BK. M.347 f.1:  “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” 

Hükme göre, belirli süreli kira sözleşmesini sürenin dolmasına bağlı olarak ancak kiracı sona erdirebilir. Buna karşın kiraya verenin böyle bir imkanı bulunmamaktadır.  O halde kiracı, belirli sürenin bitimimden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmenin sona ermesini sağlayabilir. Kiracının bu sonucu elde edebilmesi bildirim yapmasıyla ve bu bildirimi yazılı şekilde yapmasıyla mümkün olur.  Yazılı şekil geçerlilik şartıdır.

2)Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Fesih Bildirimi İle Sona Erme:

BK. M.347 f.2: “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” 

Hükme göre, belirsiz süreli kira sözleşmesini kiracı her zaman feshedebilecektir. Bunun için haklı sebebe ihtiyacı olmadığı gibi, sebep göstermek zorunda da değildir. Böyle bir feshin tazminat sorumluluğu da yoktur. Ancak kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçmiş olması gerekir. Ayrıca kiraya veren fesih sürelerine uymak zorundadır. O halde kiraya veren, yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adet bulunmuyorsa, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirimine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında gerek kiracı gerekse kiraya verenin bildirim yoluyla sözleşmeyi feshetmesi yazılı şekle uyması ile mümkündür.

3)Kira Sözleşmesinin Tahliye Davası Yoluyla Sona Ermesi :

BK. M.353’e göre: “Kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” Bu kural sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülmüştür. Dava açma süresinin uzaması sadece kiraya veren bakımından geçerlidir. 

Bu hüküm sadece dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde uygulanır. Kiraya veren kanunda “tahliye davası” için öngörülen süre içinde kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Bildirim yazılı olmak zorundadır. Dava için öngörülen süre her bir tahliye sebebi için kural olarak bir aydır. Bu hüküm sadece belirli süreli kira sözleşmeleri için uygulama alanı bulur. Bildirimin yapıldığı tarihte ise tahliye sebebi gerçekleşmiş olmalıdır.

• TAHLİYE NEDENLERİ:

KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE NEDENLERİ

1) Kiraya Verenin Konut Veya İş Yeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye 

2)  Yeni Malikin Konut Veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

3)  Kiralananın Yeniden İnşa Veya İmarı Sebebiyle Tahliye

KİRACIDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE NEDENLERİ

1)  Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye

2)  İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

3) Kiracının Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle   Tahliye

A)Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri:

1) Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde kiraya verenin konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesi düzenlenmiştir. Bu hükme göre “Kiraya veren kira sözleşmesini;

• Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, 

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Dikkat edilmesi gereken husus, burada tahliye davasının açılabilmesi için önceden kiracıya ihtar çekilmesi gerekli değildir. Ancak kiraya veren, kira sözleşmesi sonra erdikten sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmadan önce, ilk altı aya ait kira bedelini ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin alırsa ve BK. Md.353’e göre yazılı bildirimde bulunmamışsa artık tahliye davası açamaz. Buna karşılık, kira bedelini ihtirazı kayıtla almışsa ve ihtirazı kayıt ileri sürmese bile TBK.m.353 çerçevesinde yazılı bildirim ile sözleşmeyi sona erdirme iradesini kiracıya bildirmiş bulunursa dava açma imkanı saklı kalır.

2) Borçlar Kanunu’nun 351.maddesinde yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliyesi düzenlenmiştir. Söz konusu hükme göre: “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.”

Altı aylık süre geçmeden önce açılan tahliye davaları reddedilir. Altı aylık süre dolmadan dava açılması durumunda reddedilen davanın, altı ay dolduktan sonra aynı nedenle ikinci defa açılması mümkündür; birinci davanın derdestliği ve kesin hüküm sayılması söz konusu değildir.

Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 02/05/2016 T., 2015/10380 E., 2016/3579 K. sayılı kararı

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.'nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

3) Borçlar Kanunu’nun 350.maddesinde b.2/f.2 ‘ de kiralananın yeniden inşa veya imarı sebebiyle tahliyesi düzenlenmiştir. Söz konusu hükme göre “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

B)Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri:

1) Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinin 1.fıkrasında yazılı tahliye taahhüdü ile tahliye düzenlenmiştir. Söz konusu hükme göre “Kiracı kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirilebilir.”

2) Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinin 2.fıkrasında iki haklı ihtar sebebiyle tahliye düzenlenmiştir. Söz konusu hükme göre “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 09.11.2017 T.,  2017/14961 E., 2017/15566 K. sayılı kararı

Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.

3) Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinin 3.fıkrasında kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun varlığı sebebiyle tahliye düzenlenmiştir. Söz konusu hükme göre “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” 

C)Yeniden Kiralama Yasağı:

Borçlar Kanunu’nun 355.maddesinin 1.fıkrasına göre “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”

Borçlar Kanunu’nun 355.maddesinin 2.fıkrasına göre “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Borçlar Kanunu’nun 355.maddesinin 3.fıkrasına göre “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılını ödemiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

                                                                                                AV. HÜSEYİN ARSLANOĞLU

                                                                                                   Stj. AV. NAZİFE DEMİR